Оформляя ипотеку в банке, задумывались о том, что через какое-то время кредитором может быть совсем другое юридическое лицо, а не ваш банк? Есть несколько схем. Как это делается с помощью ИЦБ и что это такое?
Многие физлица берут ипотеку на покупку жилья. Банк несет кредитный и рыночный риск из-за вероятности невозврата ипотечных денег и переоценки обязательств по кредиту. Поэтому, он берет в залог недвижимость. Такая классическая схема хоть и выгодна банку, но из-за риска не позволяет существенно увеличить объем выданной ипотеки. Почему? За уровнем риска в банке следит регулятор – Центральный Банк. Именно ЦБ определяет приемлемый уровень риска, который должен соблюдать каждый банк в РФ. Иначе, могут отнять лицензию на банковскую деятельность.
Банк может продать ипотеку, чтобы избавится от риска. Делается это через ипотечного агента. Он покупает ипотеки, объединяет их в одно целое, называя это облигацией и продает инвесторам на бирже. Теперь инвесторы несут риск и за это получают выплаты по облигации в виде ипотечных выплат от физлиц. Банк и ипотечный агент в этом случае выступают в роли «брокера», а именно находят физлиц, выдают ипотеку, структурируют все в единый пул, выпускают облигации в виде траншей, следят за потоками платежей и за это получают комиссии. Такие облигации называются ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Конечно, они обеспечены залоговой недвижимостью. Поручителем ипотечного агента выступает обычно сам банк, который считается более надежным, чем агент. Поэтому, процентная ставка по этим облигациям сопоставима со ставками по лучшим корпоративным облигациям, а иногда и близка к ставке по ОФЗ.
В чем заключается риск? В первую очередь, ипотечник может не вернуть деньги, а жилье может упасть в цене. Тогда, банк реализует жилье и отдаст вырученную, но возможно, не полную сумму инвесторам.
CDR (constant default rate) – показатель дефолта по траншу, который определяет вероятность дефолта, то есть уровень кредитного риска. Понятно, что в каждом выпущенном транше могут быть различные заемщики и различные квартиры в виде залога. Поэтому этот показатель так важен и чем он выше, тем хуже.
Кроме кредитного риска существует и рыночный риск, который измеряется с помощью CPR.
CPR (conditional prepayment rate) – коэффициент досрочного погашения ипотечных кредитов. Заемщики могут досрочно гасить свою задолженность по ипотеке. Например, банк выдал ипотеку под 15%, а ключевая ставка ЦБ упала до 5%. Ипотечник будет стремиться погасить ипотеку как можно быстрее, ведь теперь можно взять кредит (рефинансировать) под меньшую ставку. Таким образом, банк/агент лишиться дополнительного заработка из-за изменения процентных ставок на рынке. Отсюда и рыночный риск.
Вернемся к простому ипотечнику. Если ипотека физлица используется для обеспечения ипотечных облигаций, будет ли доволен ипотечный агент тем, что ипотечник захочет досрочно погасить кредит? Конечно нет. Будут попытки всячески препятствовать таким действиям.
Вывод: ипотечник должен требовать внесения в кредитный договор пункта об обязанности банка получить согласие заемщика на использование его займа в качестве обеспечения ипотечных облигаций. Если такой пункт существует, то и логично требовать уменьшения ставки по ипотеке. С чего просто так раздавать согласия?
В том, что рынок ипотечных облигаций будет активно развиваться, сомнений нет. Так кому ИЦБ выгодно?
- Банк и ипотечный агент
- Институциональные инвесторы, которые разбираются в ИЦБ.
Кому не выгодно?
Обычным физлицам, в том числе ипотечникам. История ипотечного кризиса в США 2008 года показала, как падение цен на недвижимость может нанести сокрушительный удар по всей мировой финансовой системе. Что будет, если залоги в виде квартир начнут дешеветь? Появится много ипотечных квартир на продажу, которые придется выкупать государству, иначе рынок недвижимости обвалится. Впрочем, США и другие развитые страны, включая Японию, это уже проходили. Результат – количественные вливания денег в экономику, то есть спасет печатный станок, а деньги будут обесцениваться.